L’accession à la propriété avec le dispositif du Bail Réel Solidaire connait depuis les début des années 2020 un succès considérable auprès des collectivités locales et des opérateurs du logement. Mais qu’est que le bail réel solidaire ? et pourquoi ce succès ?
Qu’est-ce que le Bail Réel Solidaire ?
Créé en 2017, le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif immobilier destiné à aider les ménages modestes à accéder à la propriété. Il permet ainsi à des ménages sous plafonds de ressources de devenir propriétaire d’un logement neuf situé en zone tendue, à un prix abordable.
Les ménages n’achètent en fait que les murs du bien, tandis que le terrain reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS), une structure à but non lucratif agréée par le préfet de région.
Quel est le rôle de l’Organisme Foncier Solidaire (OFS)?
L’Organisme Foncier Solidaire a pour vocation à acquérir des terrains et à en détenir la propriété sur le long terme, de sorte que les logements qui y sont bâtis restent abordables pour les futurs acquéreurs.
Comment fonctionne le bail réel solidaire ?
Dans les faits, l’Organisme Foncier Solidaire achète un terrain sur lequel il fait construire une résidence par un promoteur qui la met en vente. Après validation de son dossier, l’accédant signe un accord de Bail Réel Solidaire avec l’Organisme Foncier Solidaire.
De ce fait, un bien peut présenter un prix d’achat de 25 à 40% moins cher que sur le marché, grâce aux économies sur le foncier. Il faut par ailleurs savoir que si le logement que vous souhaitez acheter est neuf, vous pouvez bénéficier d’une réduction du taux de TVA, de 20% à 5,5%. Outre les économies réalisées à l’achat, le BRS peut également permettre de bénéficier d’un abattement de la taxe foncière. Selon la collectivité, cet abattement peut aller de 30 % à 100 %.
Quelle est la durée du bail réel solidaire ?
Le BRS est conclu pour une longue durée, de 18 à 99 ans, et ne peut pas être résilié par l’OFS. En cas de revente, le bail est renouvelé pour les nouveaux propriétaires.
Quelles sont les conditions pour bénéficier du Bail Réel Solidaire ?
Seuls les ménages dont le plafond de ressources ne dépasse pas un certain seuil sont éligibles au bail réel solidaire. Pour en bénéficier, il faut justifier de revenus plutôt modestes.
Ce seuil est fixé selon deux critères :
• La zone géographique dans laquelle le bien immobilier que vous souhaitez acheter se trouve
• la composition du ménage (c’est-à-dire le nombre de personnes incluses dans le foyer fiscal) et sont pris en compte les revenus fiscaux de référence de l’ensemble du ménage, à savoir votre revenu fiscal mais aussi celui des autres occupants du logement : votre conjoint(e), les enfants…
Comment revendre un logement en BRS ?
En tant que détenteur des droits réels sur le bâti, le ménage signataire du Bail Réel Solidaire a la possibilité de revendre son logement à tout moment, mais à un prix encadré et à des acquéreurs répondant à des conditions de ressources. En effet, le BRS étant un dispositif d’aide à l’accession, la revente ne permet pas de réaliser une plus-value importante. Cela permet aux prochains propriétaires de profiter eux aussi d’un prix attractif.
Si le vendeur ne trouve pas d’acquéreur, il le revend alors à l’Organisme Foncier Solidaire.
Le dispositif du BRS apparaît ainsi comme une solution intéressante pour se constituer un apport et ainsi pouvoir acheter plus grand à terme.
Est-il possible de transmettre en BRS ?
En cas de décès, le logement en BRS est transmis aux ayants droit, qui peuvent le vendre ou y habiter s’ils remplissent les conditions de ressources.
