Comme son nom l’indique, le crédit relais permet de faire la jonction entre deux opérations : l’achat d’un nouveau logement et la vente de l’ancien.
Le crédit relais est toujours conçu sur une courte durée : 1 an généralement, parfois reconductible d’un an. Par rapport à un crédit immobilier classique, ce crédit comporte certaines spécificités.
- Le première c’est qu’il y a un différé d’amortissement total. Le capital emprunté n’est pas remboursé tous les mois comme avec un crédit classique, mais en 1 seule fois, soit au terme du contrat, c’est-à-dire à la date d’échéance, soit avant cette date, sans pénalités, au moment ou le bien est vendu.
- La deuxième est la franchise d’intérêts. Elle peut être totale et dans ce cas, les intérêts sont remboursés en une seule fois, en même temps que le capital emprunté. Elle peut également être partielle et les intérêts sont alors remboursés chaque mois ou chaque trimestre.
- Enfin, le montage est spécifique. Désormais les crédits relais sont le plus souvent proposés en combinaison avec un autre prêt amortissable de façon classique destiné à financer une partie du nouveau logement, correspondant en fait à la différence de prix entre l’ancien bien et le nouveau.
Si votre logement demeure invendu, il est impératif de vous poser les bonnes questions, même si votre banquier est conscient des difficultés du marché. Les bonnes questions à se poser sont :
- Faut-il renégocier la prolongation du prêt relais ?
- Faut-il revoir sa stratégie de vente ?
- Faut-il transformer votre crédit et envisagez la location du bien ?
La prolongation :
A priori, cette reconduction de quelques mois à 1 an de votre crédit relais semble la solution la plus simple, à condition toutefois de l’obtenir de votre banque. En réalité cette mesure, prise seule, n’est pas forcément une bonne idée et ce pour 2 raisons :
- Son cout est particulièrement important en intérêts. Posez-vous la question de savoir si cette hypothèse est raisonnable. Il n’est pas rare non plus que la prolongation d’un crédit relais ait lieu moyennant des frais de réédition de contrat de prêt.
- Enfin cette prolongation ne vous garantit pas une porte de sortie réelle. En effet si à l’issue de cette seconde échéance, vous n’avez toujours pas trouvé d’acquéreur, vous risquez de vous voir confronté à une réalité encore plus difficile et qui vous contraindra soit à vendre coûte que coûte, à un prix largement inférieur, soit à souscrire un autre emprunt.
La stratégie de vente
Il est très probable que le banquier conditionnera le report de l’échéance de votre prêt relais à des mesures draconiennes. Il vous demandera en premier lieu de bien analyser les raisons pour lesquelles le bien ne s’est pas vendu, puis d’agir en conséquence.
- Soit vous acceptez une baisse du prix du bien. Cette hypothèse est de loin la plus efficace. L’important étant à l’évidence de solder au plus vite le crédit relais en cours.
- Soit vous multipliez les contacts de vente en contactant plusieurs agences immobilières.
Transformation de votre crédit
Si malgré les différentes mesures que vous avez dû prendre, aucun acheteur ne se présente, prenez immédiatement RDV avec votre banquier. Une des solutions envisageables sera de transformer votre crédit relais en prêt classique. Cette solution permet certes de dénouer une fois pour toutes le sort du crédit relais, mais elle comporte des inconvénients qu’il faut connaître.
- Elle est très couteuse en frais de toutes sortes : frais de dossier, d’assurance décès invalidité et incapacité de travail, frais de caution ou d’hypothèque et taux d’emprunt plus élevé.
- Elle vous oblige à rembourser chaque mois, non seulement les mensualités du crédit dédié à l’achat du nouveau bien, mais également celles du crédit relais transformé en prêt amortissable.
Pour affronter cette charge, il n’y a pas de miracle, le mise en location de votre ancien logement pourra s’imposer. Les loyers viendront absorber tout ou partie des mensualités.
